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Los compradores de viviendas en efectivo (por lo general, empresas «de rapiña» pueden ofrecer una venta rápida y «conveniente» a los propietarios de viviendas. Esto es lo que los expertos dicen que debes saber sobre la interacción con estas empresas.

Has visto los anuncios en tu vecindario. Han aparecido en tu televisor y han activado tu teléfono en horas extrañas. Los eslóganes y los números de teléfono pueden cambiar, pero el discurso es el mismo: “Compramos casas por dinero en efectivo”.

Miles de inversionistas de bienes raíces en todo el país usan una variedad de técnicas para encontrar vendedores potenciales y planificar su próximo trato.

Una investigación reciente analizó cómo líderes de la industria de remodelación de casas, enseñan a sus franquiciados a buscar personas en «situaciones feas» para que les vendan sus propiedades, mejorarlas y sacar una buena tajada. Se justifican diciendo que no se dirigen a los vendedores «vulnerables» (lo cual no es cierto) y afirman contar con una alta tasa de satisfacción de los vendedores (lo cual es dudoso). De todas formas, hay un grupo de factores que debes saber para obtener la mayor cantidad de dinero por tu hogar.

¿Por qué los compradores de viviendas en efectivo me contactan?

Hay muchas razones por las que un comprador de vivienda en efectivo podría contactarte. Es posible que vivas en un vecindario que tiene un alto porcentaje de propietarios con mucho valor líquido, lo que significa que no se quedarían colgados con tu hipoteca incluso si una compañía les pagara menos de lo que vale tu casa. Los precios de las casas en el área pueden estar subiendo rápidamente, creando oportunidades para que los compradores en efectivo las arreglen y cambien para obtener una ganancia. Es posible que tu información de contacto la hayan obtenido de una empresa que vende contactos a inversores inmobiliarios.

También es posible que te hayan identificado como un vendedor motivado: alguien en una situación difícil que necesita dinero pronto. Nuestros informes muestran que algunos inversionistas de bienes raíces revisan los registros públicos en busca de señales de dificultades financieras, como ejecuciones hipotecarias, divorcios o avisos de defunción. Exploran los vecindarios en busca de signos de deterioro, como ventanas tapiadas o avisos de corte de agua. Y aprovechan las conexiones personales, con otros inversionistas, abogados, administradores de hogares de ancianos y otros, para ubicar propiedades en dificultades.

NO me interesa vender. ¿Cómo hago para que dejen de contactarme?

Si te proponen que le vendas tu casa y no quieres hacerlo, la solución más fácil es simplemente ignorar la solicitud: cuelga el teléfono, recicla la postal, elimina el texto. Si las solicitudes siguen llegando, agrega su número al Registro No Llame de la Comisión Federal de Comercio .

Algunos compradores de vivienda en efectivo aún te encontrarán. Es por eso que ciertos estados y ciudades han agregado protecciones adicionales y en algunos de ellos los posibles compradores de bienes raíces que continúan molestando a los residentes después de que se les haya dicho que se detengan pueden ser multados.

En áreas sin estas leyes, los propietarios han presentado quejas ante la oficina del fiscal general del estado o la comisión de bienes raíces. Si estos funcionarios reciben quejas repetidas sobre una persona o empresa en particular, pueden investigar.

Podría interesarme vender. ¿Qué debo esperar si respondo a una comunicación de ellos?

Si respondes, es muy probable que el inversionista o la empresa que está detrás del anuncio haga un seguimiento de inmediato. Pueden programar un recorrido por tu hogar y hacer preguntas sobre su condición y tus circunstancias. Luego, pueden presentarte un contrato de compra y alentarte a firmarlo en el acto.

Los expertos advierten a los propietarios que no se comprometan de inmediato. Antes de aceptar vender, dicen, es importante que aprendas tanto como sea posible sobre el valor de tu casa. No firme nada de inmediato. Si alguien quiere que firmes algo ese día, es una gran bandera roja. Busca a alguien que te ayude a entender el contrato (como te beneficia o te perjudica, que es lo que casi siempre pasa cuando te pones en manos de estos carroñeros) y comprar con otras ofertas.

¿Cómo puedo saber cuánto vale mi casa?

Para obtener un valor aproximado, busca su dirección en los mercados de bienes raíces en línea Zillow, Redfin o Realtor.com. Sin embargo, estos precios no siempre son precisos: es posible que no tomen en cuenta la condición de la casa o las mejoras recientes. Úsalos también para ver los precios de venta recientes de casas similares de tu vecindario.

Si puedes pagarlo, un tasador con licencia puede darte una estimación más precisa del valor de tu casa. Eso generalmente cuesta entre $ 300 y $ 500, según el tamaño de su hogar, y puede demorar algunas semanas en programarse.

También puedes pedirle a un agente de bienes raíces un análisis de mercado: en muchos casos, se esforzarán al máximo y les encantaría ir a tu casa». – o enviarte un correo electrónico al instante, si ven que podrían representarte en la venta.

¿Cuál es la diferencia entre un agente de bienes raíces y un comprador de vivienda en efectivo?

Un agente de bienes raíces vende tu casa a compradores y tiene una responsabilidad fiduciaria contigo: están obligados a tratar de obtener el mejor trato posible. Al agente se le paga un porcentaje del precio de venta de la casa. Y si le pides que te represente en la venta, estás obligado por contrato a esa persona por un período, lo que significa que si vendes tu casa por ti mismo durante ese tiempo, aún tendrías que pagarle un porcentaje al agente.

Un comprador de vivienda en efectivo compra la casa o la vende «al por mayor» a otro inversionista para obtener una ganancia. Su argumento se trata principalmente de velocidad y conveniencia: pueden poner dinero rápidamente en tu bolsillo, liberarte del papeleo engorroso e incluso limpiar tu hogar. A cambio, obtienen la propiedad con un descuento. Lo más probable es que reparen la casa y la cambien para obtener ganancias o la mantengan como una propiedad de alquiler; o pueden entrar en una «cesión de contrato«, en la que el acuerdo en sí se entrega a otra parte por una tarifa.

¿Cuáles son los riesgos de ir con un comprador en efectivo en lugar de un agente de bienes raíces?

Independientemente de la jurisdicción, los licenciatarios de bienes raíces tienen la obligación de actuar en el mejor interés de su cliente. Los agentes de bienes raíces están obligados por un código de ética que les exige dejar las cosas lo más claras posible, no tergiversar los hechos pertinentes y más.

Ese estándar no se aplica a los compradores en efectivo, que no siempre tienen que tener una licencia. Si bien la industria de compras en efectivo tiene un código de ética, la aplicación es irregular. Las leyes que rigen las transacciones de bienes raíces sin licencia son generalmente más nuevas y menos desarrolladas que las diseñadas para la actividad con licencia.

Nuestro informe muestra que algunos inversores inmobiliarios han sido acusados ​​de comportamiento engañoso y explotador. (Cuando se acusa a los agentes de bienes raíces de un comportamiento poco ético, una junta de licencias lo supervisa). La venta al por mayor, en particular, ha dejado a muchos vendedores consternados: las propiedades que cedieron por un precio terminaron siendo revendidas, con pocas o ninguna mejora, por mucho más.

¿Qué pasa si necesito dinero pero no quiero vender mi casa?

No te desanimes. Los propietarios de viviendas que enfrentan dificultades personales o financieras tienen una variedad de posibilidades para explorar.

Las opciones varían según el estado, pero aquí es donde los expertos recomiendan comenzar:

  • Obtén ayuda del gobierno federal. El Fondo de Asistencia para Propietarios de Viviendas del Consejo Nacional de la Agencia Estatal de Vivienda, supervisado por el Departamento del Tesoro de EE. UU., ha asignado aproximadamente $10 mil millones para ayudar a los propietarios de viviendas que atraviesan dificultades financieras debido a la pandemia de COVID-19. El sitio web de NCSHA resume el programa y los mapas donde está abierto el fondo de asistencia (44 estados, al momento de escribir este artículo). También cuenta con un directorio de recursos del estado.
  • Consulta una oficina de asistencia legalUn buen lugar para comenzar es el directorio de oficinas locales de Legal Services Corporation. Una vez que te comuniques con alguien, es importante ser paciente. Las oficinas de asistencia legal generalmente están ocupadas y el proceso de admisión puede avanzar lentamente. Una vez que un abogado se comunique contigo, te pedirá información para diagnosticar la situación. Es importante tener alguien que pueda analizar tu situación de manera integral y brindarte una especie de consejo realista sobre los pasos que puedes tomar.

Un comprador de casa en efectivo me dio un contrato de venta. ¿Cómo le doy sentido?

Lo que aparece, y lo que no aparece, en un contrato de venta varía ampliamente, según las leyes estatales y las preferencias del posible comprador. Pero hay algunos componentes importantes para entender.

  1. Divulgaciones: aunque las leyes varían según los estados, muchos inversionistas están de acuerdo en que es necesario divulgar que tienen la intención de obtener ganancias comprando su casa por debajo del valor justo de mercado. Si el contrato dice que el comprador está pagando «por debajo de los precios de mercado para obtener una ganancia», o si dice que el comprador tiene la «opción de comercializar esta propiedad y asignar este acuerdo antes del cierre», eso significa que es posible que haya un mejor postor por allá, aunque puede ser muy difícil que lo encuentres.
  2. Un requisito de «título claro»: cualquier deuda que tenga, incluidos los gravámenes hipotecarios, las facturas de agua vencidas, los impuestos a la propiedad en mora y más, se pueden restar del precio final. Entonces, si la oferta es de $100,000, pero tiene $25,000 de retraso en facturas e impuestos atrasados, solo obtendrás $75,000. Un informe de título cuesta entre $50 y $250 y puede brindarte una imagen más clara de las deudas ocultas que podrían deducirse en una venta.
  3. Disposiciones de cancelación: En muchos contratos mayoristas, el comprador se reserva el derecho exclusivo de cancelar el contrato. Cuidado con esto. Presta atención a los derechos que solicita el comprador y a cuáles estás renunciando.
  4. Otros costos inesperados: incluso si has acordado un precio que parece justo, es importante revisar el contrato en letra pequeña sobre otros cargos que podrían afectar tus resultados. Los costos de cierre o los impuestos de transferencia a veces se deducen del precio de venta que ves en la página.
  5. Depósito de arras: en las transacciones inmobiliarias tradicionales, un depósito de arras muestra la seriedad del comprador con respecto a la compra. Si el comprador se retracta, el vendedor se queda con el depósito. Una regla general general es que el depósito debe ser igual al 1% del precio de compra. Los inversionistas tratan de poner la menor cantidad de dinero posible como garantía.
  6. Enturbiar tu título: busca lenguaje que autorice a un comprador a enturbiar tu título y dificultar la venta de la propiedad a otro comprador si su trato fracasa. Los inversionistas a menudo registrarán un «memorando de venta» en la propiedad como un medio para asegurarte en un contrato.

Firmé un contrato, pero estoy teniendo dudas. ¿Cuáles son mis opciones?

Nuestros informes demuestran lo difícil que puede ser para los vendedores retractarse de un contrato que luego deciden que es injusto. Como se mencionó, los inversionistas de bienes raíces a veces presentan memorandos de contrato que empañan el título de propiedad de un propietario y los presionan para cerrar el trato, incluso si han encontrado un postor mucho más alto.

Este comportamiento es depredador, pero, salvo prueba de fraude o abuso de ancianos, es legal. Si sospechas que lo que sucedió puede haber infringido una ley relacionada con una de esas prácticas, sigue las instrucciones que encontrarás en los enlaces mencionados arriba, para obtener asistencia legal.

El resultado final, según un experto en bienes raíces: los compradores en efectivo “no están en condiciones de hacer lo mejor para el consumidor. Están en posición de hacer lo que es mejor para ellos”.

A veces, lo que es mejor para ellos también es lo mejor para ti. Pero no siempre. Mejor dicho, casi nunca.

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